Wpływ urbanizacji na rynek nieruchomości w dużych miastach

Jesteśmy świadkami wyraźnego trendu przenoszenia się ludzi do dużych miast i na tereny podmiejskie. Duże miasta przyciągają niektórych z nas jak magnes. Są synonimem dostępności i możliwości uczestnictwa w centrum wydarzeń. Podążamy za innowacyjnością, atrakcyjną pracą, rozwiniętą infrastrukturą czy – wreszcie – oferowanymi przez aglomeracje możliwościami rozwoju zawodowego i osobistego. Słowem – chcemy być częścią miejskiego stylu życia. Plusów mieszkania w aglomeracjach jest całe mnóstwo, jednak ma ono również swoje wady.

Sama przeprowadzka to jednak nie wszystko – wraz z nią pojawiają się kolejne pytania. Musimy jeszcze zastanowić się, czy wynająć mieszkanie, czy jednak kupić coś swojego? Czym kierować się podczas wyboru lokalizacji? Jaki metraż okaże się odpowiedni? I wreszcie: z czego jesteśmy w stanie zrezygnować? Bo, nie ma co ukrywać, raczej będzie trzeba to zrobić. A marzenia o kupionym po okazyjnej cenie, malowniczo położonym mieszkaniu lub domu w doskonale skomunikowanej, atrakcyjnej dzielnicy – odłożyć na bok. Poniekąd ma to oczywiście związek z nową rzeczywistością, do jakiej wszyscy musieliśmy się przyzwyczaić, jednak przyczyn jest o wiele więcej. A u ich podstaw – wbrew temu, co mogłoby się wydawać – nie zawsze leżą kwestie finansowe.

Zakup własnego mieszkania i wybór lokalizacji to trudna decyzja, która wiąże się z koniecznością pójścia na kompromis, bo często okazuje się, że nasze oczekiwania mają niewiele wspólnego z rzeczywistością. A jakby tego wszystkiego było mało, tutaj też – jak w niemal każdym aspekcie naszego życia – swoje trzy grosze dorzuciła pandemia.

O tym, co się zmieniło, a także o obecnej sytuacji na rynku nieruchomości we Wrocławiu miałam okazję porozmawiać z kimś, kto zna tę branżę od podszewki, czyli z Piotrem Nowickim z wrocławskiego oddziału Metrohouse.

Czytajcie i dzielcie się swoimi przemyśleniami! 🙂

M.S.: Jak rozwija się rynek nieruchomości we Wrocławiu, biorąc pod uwagę postępującą urbanizację?

P.N.: Działki pod deweloperkę położone w bardzo dobrych lokalizacjach (np. Legnicka z inwestycją Vantage Development) są na tyle drogie, że na taki produkt zaoferowany przez dewelopera stać coraz mniej osób. To powoduje, że poszukujący mieszkań rozglądają się za nieruchomościami położonymi dalej od centrum (Żerniki, Złotniki, Leśnica), z zastrzeżeniem, że dobrze sprzedać mogą się jedynie te inwestycje, skąd łatwo się dostać do komunikacji miejskiej.

Miejski styl życia – centrum czy obrzeża?

M.S.: Jakiego typu mieszkań poszukują obecnie ludzie młodzi w wieku 30+, będący na początku swojej kariery zawodowej, na starcie życia rodzinnego?

P.N.: Ta grupa poszukujących jest niestety trudna. Powiedziałbym, że w przekazie który wysyłają na rynek (widać to zwłaszcza w mediach społecznościowych) pojawia się z ich strony coraz większe zniecierpliwienie, wręcz rozgoryczenie. Dużo z nich nie śledzi realiów rynkowych na bieżąco, tylko z doskoku (za potrzebą). Ta potrzeba odnawia się w ich przypadku średnio co dwa lata. Wówczas szukali mieszkania do wynajęcia i mieli pierwszy kontakt z ofertą mieszkań na sprzedaż. A dwa lata temu ceny były znacznie inne niż w 2020 r. Ich dochody w ciągu dwóch lat nie wzrosły o tyle, o ile wzrosły ceny nieruchomości. Zarabiają teoretycznie więcej, ale stać ich na mniejszy metraż. Tym słowem wstępu nieco odbiegłem od meritum. Reasumując, najczęściej poszukują dwupokojowych około 50 mkw. lub bardziej rozwojowo małych trzypokojowych, w – nazwijmy to – okazyjnych cenach. Często sięgają po zasób mieszkań w blokach z lat 70-tych i 80-tych, o ile standard tych budynków i mieszkań to nie tak zwany PRL. I, o dziwo, ciężkie, dębowe zabudowy kuchenne nie przerażają już tak, jak dawniej, pod warunkiem, że są w cenie mieszkania i jest zmywarka.

P.N.: Owszem, rozpoczynają takie poszukiwania często od podobnych kryteriów. Niestety coraz częściej spostrzegamy, że upadek z tak wysokiego konia (takie lokalizacje mają swoją cenę) jest coraz bardziej bolesny. Zwłaszcza, że młodzi klienci chcą koniecznie znaleźć sami, bo uważają, że tak będzie taniej. Interesuje ich tylko ta jedna oferta, znaleziona w Internecie i zazwyczaj nie chcą pomocy pośrednika w dalszych poszukiwaniach. Po pół roku okazuje się, że to ich kosztowało zbyt wiele czasu, dlatego decydują się na spotkanie ze specjalistą. Niestety oferta, do której chcieliby wrócić, jest już nieaktualna, a ceny – zwłaszcza na rynku pierwotnym w tej samej inwestycji – są wyższe.

M.S.: Czy młodzi ludzie chętnie decydują się na szeregówki i małe domy za miastem, np. w stanie deweloperskim?

P.N.: Z jednej strony chcieliby i poszukują takich nieruchomości. Z drugiej strony ograniczają ich finanse. To, co mogą dostać jest już na tyle daleko od centrum, że decydują się na takowe jedynie ci, którzy mogą pozwolić sobie na pracę zdalną. Z pewnością wraca tu konieczność zapewnienia sobie (jako rezerwy) i w przyszłości dzieciom, dostępu do komunikacji miejskiej. I oczywiście w pobliżu musi być przedszkole i szkoła podstawowa.

M.S.: A co z osobami starszymi w wieku 50-60 lat. Czy po opuszczeniu gniazda przez ich dzieci decydują się na zmianę mieszkania na mniejsze?

P.N.: Owszem. Starsi ludzie często potrzebują zmienić nieruchomość na mniejszą. Tańszą w utrzymaniu, łatwiejszą do sprzątania. Zwłaszcza na niższym piętrze. W ich przypadku jednak dużym ciężarem jest często nadmierny „bagaż” emocji związany ze sprzedawaną nieruchomością. Mnogość wspomnień utrudnia im rozstanie się z tym miejscem. Chcieliby w cenie uzyskać ekwiwalent za to, jak drogie ich sercu jest to miejsce, a dla kupującego jest to zazwyczaj tylko mniej lub bardziej atrakcyjna nieruchomość.

Rynek nieruchomości w czasie pandemii – podsumowanie roku 2020

M.S.: Jak rozwija się rynek nieruchomości we Wrocławiu w czasie pandemii?

P.N.: Po początkowym spowolnieniu, związanym zwłaszcza z obawami poszukujących możliwością zarażenia się i z obniżeniem zdolności kredytowej wielu zainteresowanych (znaczna część banków wprowadziła wymóg wyższego wkładu własnego), od maja rynek powoli zaczął wracać do parametrów znanych z analogicznych okresów lat poprzednich. Nie jest jednak tak różowo, jak przez poprzednie dwa lata. Pod koniec roku zauważyć można już zatrzymanie się wzrostu cen, a w najbardziej popularnym segmencie mieszkań (większe dwupokojowe i małe trzypokojowe) można zauważyć nawet spadek cen, co pokazują analizy rynku z portalu Bankier.pl. Na własnej skórze czujemy, że klienci podejmują decyzje po dwukrotnie większej liczbie prezentacji niż jeszcze pod koniec ubiegłego roku. A na rynku jest w czym wybierać.

M.S.: Czy zmieniły się oczekiwania i potrzeby klientów?

P.N.: Zaraz po pierwszym lockdownie klienci znacznie częściej poszukiwali nieruchomości z balkonem, z większym ogrodem. Zapewne w obawie przed kolejnym zamknięciem w czterech ścianach. I jednocześnie częściej pytano o piwnice, czy o rowerownie. Bo skoro już mam ten balkon, to niech on będzie tylko dla mnie, a rower niech „wyprowadzi” się na swoje.

M.S.: Czy może w tym czasie ujawniły się jakieś nowe trendy?

P.N.: Nie zauważamy jakiegoś wyraźnego trendu, poza dążeniem do kupowania nieruchomości już w standardzie do zamieszkania. Mówię tu o rynku wtórnym. Niestety obecna sytuacja powoduje, że jakiekolwiek większe remonty bardzo przedłużają się w czasie, gdyż umówienie ekipy remontowej często wymaga znacznego wyprzedzenia.

Jak widać, rzeczywistość często wymaga od nas zmiany pierwotnych założeń dotyczących wymarzonej nieruchomości w dużym mieście. Stawiamy przede wszystkim na własną wygodę i określony standard, ale przeszkodę niejednokrotnie stanowią finanse, zwlekanie z decyzją lub wybór miejsca, które będzie spełniało nasze potrzeby przez zbyt krótki czas. Ubiegłe miesiące pokazały, że te ostatnie mogą zmienić się dosłownie z dnia na dzień. Warto mieć to na uwadze podczas poszukiwania własnych czterech ścian.

Co było dla Was głównym kryterium przy zakupie nieruchomości? Czy też musieliście podejmować trudne decyzje?